A má interpretação da Tese de Corretagem.
A nossa Equipe de Advogados Imobiliários está sempre acompanhando a evolução das teses jurídicas perante o Poder Judiciário.
Inúmeras são as ações Judiciais em desfavor de construtoras e incorporadoras.
Em síntese, as ações são decorrentes de diversas falhas na redação do próprio contrato imobiliário. De modo que, uma análise prévia do contrato por um advogado especializado, facilmente, pode afastar o consumidor de adquirir um imóvel, e futuramente, vir a sofrer com diversos encargos que não tinha levado em consideração.
Em nosso escritório a equipe de Direito Imobiliário tem acompanhado a tese da “Comissão de Corretagem” que depois de muita discussão foi parar no STJ, mas… esse assunto ainda não foi decidido inteiramente.
Durante muitos anos, nós afirmamos que a Comissão de Corretagem, da forma como ela estava sendo repassada aos consumidores (uma artimanha contratual), revelava-se uma conduta de má-fé por parte das Construtoras e imobiliárias. Em decorrência disso, essa cobrança era indevida.
Qual era a tese defendida pelos Advogados Imobiliários
A nossa Equipe de Direito Imobiliário afirmava e continua afirmando que Repassar o encargo ao consumidor pode ser considerado uma prática abusiva.
Isso porque, o que nós temos observado no mercado imobiliário é que a empresa que recebe os valores à título de comissão de corretagem, a bem da verdade, não prestou quaisquer serviços de corretagem.
Em regra, o consumidor é que encontra o próprio imóvel mediante pesquisas, fazendo visitas no próprio pátio da obra, sem qualquer participação da empresa de corretagem.
Além disso, quando fazíamos a análise do contrato o que era passível de ser observado é que, nos contrato de compra e venda não há qualquer referência a comissão de corretagem, e os valores repassados à construtora sob essa rubrica sequer são mencionados no contrato.
Então em síntese, quais são as hipótese nas quais nós acreditamos que deve haver a restituição da Comissão de Corretagem:
Serviço não previsto em contrato.
Valores não previstos em contrato.
Prática de repasse de valores por fora (sem declaração e sem recibo ), por meio de cheque)
inexistência de prestação de serviços de corretagem.
O que o STJ afirmou em seu julgamento, em síntese, foi que se a comissão de corretagem estiver prevista em contrato, de forma clara e em destaque, não se trata de venda casada, e não é uma venda .
COBRAR COMISSÃO DE CORRETAGEM É UMA PRÁTICA ILÍCITA?
É muito importante esclarecer aos nossos leitores que não se trata de uma prática ilícita.
A legislação civil e o CDC não vedam a cobrança da corretagem de compradores de imóveis objeto de incorporação imobiliária (imóveis na planta).
Primeiramente, cumpre destacar que a profissão de Corretor de Imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/1978, que, em seu artigo 17, inciso IV, diz que compete aos Conselhos Regionais “…homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;” Partindo desta premissa, cabe a cada Conselho Regional homologar sua tabela de preços de serviços de corretagem.
Inclusive, exigibilidade da comissão de corretagem decorre do art. 725 do CC e do entendimento majoritário da jurisprudência, observemos o teor do referido artigo:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Pelo exposto, a nossa equipe de Advogados Imobiliários defende que só há legalidade na cobrança da corretagem, se existir previsão clara em contrato e haja também trabalho desenvolvido pelo corretor com vista ao aperfeiçoamento do negócio jurídico de compra e venda.
Outra informação importante ao consumidor é que, a taxa de corretagem obrigatoriamente tem que ]fazer parte do custo total do negócio imobiliário, esse composto de preço do imóvel mais comissão do corretor. É certo, então, que o comprador não pode suportar nenhum valor além daquele que se propôs a pagar pelo negócio imobiliário.
E ainda, a comissão de corretagem faz parte do valor total do negócio inicialmente ofertado ao comprador com base no princípio da transparência e informação que norteiam os negócios jurídicos celebrados em atenção as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Por que a ação de comissão de Corretagem foi parar no STJ?
Essa tese foi parar no STJ, para que a Corte pudesse analisar se a cobrança de corretagem por Construtoras deveria ser considerada uma hipótese de venda casada. O que seria Vedado pelo próprio CDC, o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor, proíbe, de forma categórica, a venda casada:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
Contudo, A 2ª seção do STJ, em 24 de agosto de 2016, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor.
Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.
O STJ ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado imobiliário brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.
Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, “apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores”.
Assim, concluiu que, em principio, “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”
Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”
Obrigação de prestar Informação clara e prévia
Mesmo com esse julgamento do STJ afirmando pela validade da cláusula contratual que prevê cobrança de taxa de corretagem, os nossos advogados imobiliários destacam, contudo, a necessidade de clareza e transparên
cia na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas.
O custo da Taxa de corretagem deve ser previamente informado ao consumidor, deve constar em contrato, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.
“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
A grande falha das construtora na cobrança da referida taxa é a omissão da prestação de informação.
Em regra, o que os nossos advogados imobiliários tem observado é que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem.
Por mais que o STJ tenha afirmado que a Cláusula contratual de cobrança de Corretagem é válida, importante observar que se a construtora utiliza uma estratégia de omissão de informações, por certo, contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).
Abusividade da SATI
Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o ministro o STJ entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.
“Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”
O relator também destacou que tal serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.
A AÇÃO JUDICIAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ACABOU?
Na verdade, essa ação não acabou para toda e qualquer situação.
O STJ apenas afirmou que a Cláusula contratual que prevê comissão de corretagem é válida, contudo, a transferência desse encargo sem previsão contratual, continua sendo uma prática de má-fé, e nesses casos o consumidor continua a ter o direito a restituição das quantias pagas.
Nesse sentido, O MPF proferiu parecer no REsp 1.551.951/SP, no sentido de que “é ilegal a imposição do pagamento de comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária sobre contrato de serviços de corretagem, do qual o consumidor não anuiu, requereu expressamente ou lhe foi diminuída a possibilidade de contestar“. O parquet considerou que “nenhuma venda de imóvel demanda, necessariamente, de serviço de corretagem“. Portanto, essa cobrança “somente deve ser realizada se o serviço de corretagem for expressamente solicitado pelo consumidor“.
Além disso, nós continuamos a ver diversos julgados, afirmando que, ante a ausência de previsão contratual, o consumidor não deve arcar com esse ônus. Nesse sentido, recentemente, a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve sentença que determinou o reembolso da corretagem em caso de contrato para aquisição de unidade em construção.
Esse foi julgado dessa maneira porque não havia previsão contratual transferindo o ônus da corretagem ao consumidor.
“Não foi redigida cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por despesas extras ao comprador, como a de assessoria imobiliária e de corretagem. Na verdade, não há documento que vincule o comprador a esses valores, sendo certo que foi cobrado em separado e sem discriminação exata ou pormenorizada, o que faz presumir que são importâncias embutidas no preço sem ressalva ou esclarecimento.”
REFERÊNCIAS JURISPRUDENCIAIS
PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO – Contrato imobiliário – Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade no contrato – Recurso não provido. Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. A diferença entre essa atribuição direta e a inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não se vislumbra qualquer abuso na exigência. Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador – não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado. Finalmente, não parece correto concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser incluídos no preço final.
2 “O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. De fato, trata-se de venda casada o condicionamento da venda de imóveis adquiridos na planta ou em construção ao fornecimento dos serviços de corretagem e de assessoria imobiliária, portanto, a cobrança da comissão é abusiva, cuja conduta é vedada pelo art. 39, I, do CDC, colocando o consumidor em desvantagem exagerada”. (Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n° 1100232-43.2013.8.26.0100. Rel.Des. Luiz Enrico. Julgado em 26.01.2015).
“[…] De fato, o ônus da corretagem nesses ajustes de consumo deve recair sobre a vendedora, que é quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem, circunstância a firmar o abuso da tentativa de transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1015645-54.2014.8.26.0100, Rel. Ferreira da Cruz, j. 28 de Janeiro de 2015).
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