Não se caracterizam como motivos de força maior ou caso fortuito a falta de mão de obra e insumos utilizados na construção civil, bem como entraves supostamente impostos por órgãos públicos para a conclusão do empreendimento, na medida em que se constituem como eventos inerentes ao ramo de atividade exercida pela empresa do ramo da construção civil.
Em nosso escritório temos uma equipe especializada em Direito Imobiliário, e periodicamente, os nossos advogados imobiliários trazem diversos artigos relevantes sobre Problemas Judiciais na entrega de Apartamentos.
O objetivo desses artigos é justamente instruir o consumidor sobre os seus direitos referentes aos contratos imobiliários firmados com construtoras, bem como destacar qual tem sido o posicionamento do poder Judiciário no que diz respeito as ações ajuizadas em desfavor de construtoras e empreendimentos imobiliários
Um tema recorrente que, geralmente, todo advogado imobiliário se vê diante é a questão do atraso nas entregas de obras.
Estes recorrentes atrasos geram inúmeras ações judiciais contra as construtoras em razão do descontentamento dos compradores dos imóveis que, diante da inércia dos gestores dos empreendimentos imobiliários, encontram como única alternativa recorrer ao judiciário para resolver o seu problema.
Uma das principais justificativas alegadas pelas construtoras pelo atraso na entrega da obra é de que o atraso ocorreu pelo acontecimento de caso fortuito ou força maior. As justificativas mais comuns são as seguintes:
-
-
-
Falta de mão-de-obra
-
Alegação de períodos de chuva
-
Atrasos da Administração Pública na expedição do Habite-se
-
Atraso das Concessionárias Públicas (CAESB e CEB)
-
-
Ou seja, alegam que a entrega da obra ocorrerá em data posterior à prevista, em razão de acontecimentos extraordinários, dentro desse interím, que fugiram de sua alçada e que em nada contribuíram ou puderam evitar.
Ocorre que, como já exposto em outro artigo do nosso escritório, a relação entre o comprador do imóvel e a construtora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Ambos figurantes dessa relação se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do referido código, como veremos a seguir:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS JUSTIFICATIVAS ALEGADAS PELAS CONSTRUTORAS NA TENTATIVA DE ENQUADRAR A SITUAÇÃO COMO CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR?
Diante do grande número de demandas acerca do atraso na entrega de obras sob a égide do Poder Judiciário, nota-se que as principais justificativas alegadas pelas construtoras na tentativa de ser considerada como um fato extraordinário, são as seguintes:
1) Falta de mão de obra
2) Insuficiência de insumos
3) Morosidade e descaso do orgãos públicos, que ficam responsáveis por certas aprovações no empreendimento imobiliário.
As construtoras tentam de toda forma se apegar ao suposto acontecimento de fato extraordinário, justamente porque uma vez considerada, afastaria o ônus da responsabilidade contratual a qual se submeteria.
No entanto, como podemos observar a seguir, o entendimento pacífico dentro do judiciário é de que tais alegações não se enquadram como motivo de caso fortuito ou força maior. O entendimento é de que tais situações são inerentes a atividade de construção civil, que é o que chamamos de teoria do risco. Assim, mesmo diante dessas situações, a construtora deve suportar o ônus contratual por não ter entregado o imóvel dentro do prazo previsto.
Nesse sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDC. APLICÁVEL. DEMORA EXCESSIVA. CULPA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.CONTADOS DESDE A CONFIGURAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÕES. MULTA CONTRATUAL NÃO PACTUADA. INCABÍVEL ESTIPULAÇÃO. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC SOBRE O SALDO DEVEDOR DURANTE O ATRASO NA ENTREGA.
É firme a jurisprudência desta Corte quanto à aplicabilidade CDC às relações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, quando o promitente comprador adquire como destinatário o imóvel comercializado pela construtora ou incorporadora no mercado de consumo;
Não se caracterizam como motivos de força maior ou caso fortuito a falta de mão de obra e insumos utilizados na construção civil, bem como entraves supostamente impostos por órgãos públicos para a conclusão do empreendimento, na medida em que se constituem como eventos inerentes ao ramo de atividade exercida pela empresa do ramo da construção civil.
Constatada a mora na entrega da obra, são devidos lucros cessantes ao adquirente desde a data estipulada no contrato para entrega do imóvel até a sua efetivação, fixados em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, por mês de atraso, quando o autor não instruiu os autos com avaliações imobiliárias atualizadas.
A ausência de previsão contratual de cláusula penal moratória sobre atraso na entrega do imóvel impossibilita a sua estipulação por aplicação analógica da multa moratória prevista para o atraso de pagamento das prestações assumidas pelo consumidor.
A expedição do “habite-se” atesta a conclusão da obra, ou seja, autoriza a ocupação do imóvel recém construído ou reformado. A condenação à entrega do “habite-se” equivaleria à condenação à conclusão da obra.Falta interesse processual no pedido de obrigação de fazer quando a obrigação, além de ser personalíssima, já está consubstanciada no contrato e o seu descumprimento enseja ou a resolução da avença ou a cobrança de perdas e danos.
6.Não há ilega
lidade na fixação do INCC sobre o saldo devedor durante o período de construção do empreendimento, ainda que evidenciada mora na entrega.Apelações parcialmente providas.
O QUE É A CHAMADA TEORIA DO RISCO?
Trata-se de uma teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro, mais especificamente, no seu art. 927, parágrafo único, que estabelece o dever de indenizar, independente de culpa ou dolo, aquele que vier causar dano à terceiro.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Essa teoria também se encontra presente no Código de Defesa do Consumidor, como veremos seguir:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Portanto, a construtora ao assumir a posição de fornecedora da relação, quando de alguma forma causa algum prejuízo ao consumidor, no caso, o comprador do imóvel, responde pelo dano causado, independente de culpa ou dolo.
Assim, nos casos de atraso na entrega do imóvel, uma vez não verificada a existência de caso fortuito ou força maior que afaste a responsabilidade, a construtora tem o dever de indenizar o comprador por eventuais danos causados, além da restituição da quantia já paga. Isto ocorre , pois se trata de um risco a qual a construtora se submete inerente a toda atividade econômica exercida.
Nesse sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA. LIBERAÇÃO DA CARTA DE “HABITE-SE”. CULPA DO VENDEDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
Para a jurisprudência desta Egrégia Corte, o inadimplemento do contrato pela vendedora, por menor que seja, constitui causa de resolução da promessa de compra e venda, pois, na presente situação, importa a não entrega do bem prometido.
Os argumentos relativos à ausência de mão de obra, de fornecimento de insumos e equipamentos para a construção civil, excesso de chuvas e greve no transporte coletivo, não são suficientes para isentar a responsabilidade das empresas apelantes, constituindo riscos inerentes ao negócio explorado, que estão abrangidos pela cláusula que permite a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel.
III. A previsão de intangibilidade do acordo cede espaço para a inadimplência. Isto é, havendo inadimplemento, o contrato pode ser resolvido pelas partes.
A aplicação da cláusula que admite a retenção de valores, em favor da construtora, somente teria cabimento, se a promitente vendedora não estivesse em mora. Reconhecida esta, exsurge a faculdade de retorno das partes ao status quo ante, sem direito a retenção de quantias pagas por parte do faltoso.
Recurso conhecido e desprovido.
(Acórdão n.919390, 20140111223660APC, Relator: LEILA ARLANCH, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/01/2016, Publicado no DJE: 15/02/2016. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
CONCLUSÃO
Ante o exposto, com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações imobiliárias, nos casos de atraso na entrega do imóvel, a construtora responderá pelos danos causados ao comprador do imóvel, independente de culpa ou dolo.
Deste modo, nestes casos, o comprador do imóvel não se deve abster de acionar o judiciário para se ver garantido os seus direitos, haja vista a existência de jurisprudência pacífica resguardando os direitos do consumidor da relação.
Este artigo foi elaborado pela nossa equipe de advogados imobiliários, com a colaboração de Hugo Bacelar.
Se este tema é do seu interesse, ou se você ainda tem dúvidas, você pode entrar em contato com um advogado no seguinte Link:
