Na Banca Leão Advogados, nós temos uma equipe especializada em Direito Imobiliário.
Nossos advogados, semanalmente, fazem estudos de diversos cases sobre direito imobiliário, acompanhando não apenas a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal, como também dos Tribunais Superiores.
Neste Post, nós vamos divulgar mais uma vitória do nosso time de advogados imobiliários. Essas informações foram retiradas do processo acompanhado pelo Escritório, conforme o link que segue:
Trata-se de uma ação que foi ajuizada perante a SEGUNDA VARA CÍVEL DE TAGUATINGA, ajuizada em desfavor da construtora MRV (empreendimento Top Life).
Como todas as condenações são corrigidas com juros de 1%, acreditamos que a ação tem um êxito estimado [alert type=”success” close=”false”]Content Text[/alert]
Em síntese, qual foi a Condenação do Juiz?
O Juiz de Direito Ruitemberg Nunes Pereira condenou a construtora nos seguintes termos:
- CONDENAR a ré a pagar aos autores, a título de lucros cessantes, o valor de R$15.167,08 (quinze mil cento e sessenta e sete reais e oito centavos), devendo o montante apurado ser acrescido de correção monetária pelo INPC-IBGE a partir dos vencimentos mensais (considerando-se a parcela mensal de R$876,71 no período compreendido entre 28/10/2014 e 30/03/2016), e de juros de mora à taxa de 1% ao mês a partir da citação (artigo 405, CCB/2002);
- CONDENAR a ré a pagar aos autores, a título de restituição de juros de obra/encargos da fase de construção do imóvel, o valor de R$36.981,03 (trinta e seis mil novecentos e oitenta e um reais e três centavos), acrescido de correção monetária (INPC-IBGE) a partir dos desembolsos (conforme documentos de fls. 81/88) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (artigo 405 do CCB/2002).
- CONDENO a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC/2015.
Declaro encerrada a fase de conhecimento deste processo, com resolução de mérito, consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC/2015. Sentença registrada eletronicamente, nesta data. Publique-se/Intimem-se. Taguatinga – DF, quinta-feira, 22/06/2017 às 17h39. Ruitemberg Nunes Pereira Juiz de Direito
Qual era o objeto desse processo?
Em breve síntese, as autoras adquiriram em 2011, unidade residencial no empreendimento de propriedade da Construtora MRV. As partes realizaram contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto o apartamento de 2 quartos no empreendimento TOP LIFE – LONG BEACH, que se encontrava em construção, localizado na Quadra QI 24, Lotes 14 a 27 do Bairro Setor Industrial, na cidade de Taguatinga – DF.
Ocorre que a incorporadora atrasou quase 2 ANOS a entrega da obra, que estava prevista para abril de 2014. As autoras somente receberam a chave de seu apartamento apenas no dia 30 de março de 2016.
Assim, foi feito o ingresso da demanda judicial visa a indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, além disso, há pretensão indenizatória na modalidade danos emergentes, pelos fatos que passa a expor.
E para que obtivéssemos esse ganho de causa, qual foi a tese usada pelo Escritório?
- Tese Do inadimplemento contratual (Teoria do risco do Empreendimento)
- Do instituto da Responsabilidade Civil Objetiva aplicada ao caso
- Dos Lucros Cessantes – Presumíveis – Referência é o valor do aluguel do imóvel
- Indenização por Danos Emergentes – Necessidade de Restituição dos gastos à título de Juros de Obra.
O que é Inadimplemento contratual?
Pode-se falar em Inadimplemento contratual por parte da construtora, pois a entrega do apartamento, que demorou praticamente 2 anos, extrapola em muito os prazos avençados, qual seja, ABRIL de 2014.
E qual a importância de usar o instituto da Responsabilidade Objetiva?
Certo é que, nas relações de consumo, a regra é a da responsabilidade objetiva dos fornecedores pelos danos patrimoniais e morais causados aos consumidores, o que significa que os primeiros respondem pelo risco criado pela colocação do produto ou serviço no mercado de consumo (risco da atividade), independentemente de culpa, esse é o entendimento do art.12 do CDC[1]. Veja os artigos legais que se aplicam ao caso:
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”.
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Destaca-se que a empresa/Construtora, pela narração dos fatos carreados aos autos, pode ser tida como a única responsável pelo fato danoso, principalmente, em atenção ao ônus assumido em decorrência da Teoria do Risco do Empreendimento.
Por que os Lucros Cessantes são presumíveis nos casos de atraso na Entrega da Obra?
Bom, os lucros cessantes integram as perdas e danos, conforme o art. 402 do Código Civil, e correspondem, nesse contexto, à possível renda com os aluguéis que os autores poderiam estar recebendo, ou ainda, deixando de gastar, se estivessem na posse do imóvel, desde a data avençada. O que diz o art. 402 do Código Civil?
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Com efeito, é assegurado aos consumidores/compradores o direito de explorar economicamente o bem imóvel adquirido, desde a data de entrega contratada (abril/2014).
O entendimento do Egrégio TJDFT é de que os lucros cessantes se presumem nos casos de atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento é reiterado na jurisprudência, senão vejamos:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTR
UTORA ATÉ A DATA DA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. (…) 2.A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido ainda em construção não pode ser afastada em razão da ocorrência de carência de mão de obra, porquanto tal fato não caracteriza caso fortuito apto a excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente. 3.O atraso na entrega de bem imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, constitui causa suficiente para assegurar ao promitente comprador o direito à indenização por lucros cessantes. (…) (TJ-DF – APC: 20110110616456, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, Data de Julgamento: 16/12/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/01/2016. Pág.: 94) (grifamos e sublinhamos)
E sobre os Juros de Obra, o que são e quando eles devem ser restituídos ao consumidor?
Entende-se que ao se realizar um contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para construção, firma-se também um contrato entre a Construtora e o Agente financeiro. Neste contrato, é expressa a previsão quanto ao cronograma de obras, e quanto a data para a sua conclusão. Assim, nossa jurisprudência é pacifica no sentido de a responsabilidade entre a construtora e a instituição financeira, ser solidária, no que diz respeito a atraso na execução de obra. In verbis:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. CEF. REPARAÇÃO DE DANO MATERIL E MORAL. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE. 1. Constatados vícios e atrasos na obra, há nexo de imputação de responsabilidade das Caixa Econômica Federal e da Construtora. 2. A construção do empreendimento está alicerçada sobre uma profusão de relações jurídicas e, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal e a entidade organizadora antecede a celebração do contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. 3. O que ressalta da contratação é a solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, uma vez que à Construtora cabe a efetivação das obras no prazo contratado, na forma mais direta, e à CEF a fiscalização do cumprimento do referido prazo. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5052380-83.2012.404.7100/RS, 4ª Turma, Relatora Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 26/02/2015).
O que chamamos de “juros de obra”, é composto dos juros cobrados pelas instituições financeiras face às construtoras.
Decorre, do empréstimo feito à construtora com o banco para financiar o imóvel residencial ainda na planta, e que com o tempo, a construtora repassa estes encargos aos compradores, direta ou indiretamente, pactuada ou dissimuladamente.
Dessa forma, o ônus pelos juros do financiamento entre a construtora e a instituição financeira é do comprador, terceiro àquela relação.
Nesse sentido, em regra, no próprio contrato, existe cláusula expressa obrigando o adquirente a pagar os juros durante a fase de construção do imóvel.
Contudo, há de se ressaltar, que ultrapassado o prazo de entrega do imóvel, resta configurado em favor do consumidor um quadro de excessiva onerosidade ao contratante, uma vez que o mutuário é onerado com encargo para o qual não deu causa.
Se ocorreu uma demora injustificada da obra, sem culpa do comprador, mas do agente financeiro que deixou de exigir o cumprimento do cronograma ou da construtora, o encargo se torna inexigível a partir do termo para o qual era previsto o final da obra.
Desta forma, ocorrendo o atraso prejudicial ao comprador, ele não pode ser penalizado com a cobrança de “juros de obra”, uma vez que não teve qualquer responsabilidade pela mora.
Assim, a construtora deve se responsabilizar por tais encargos, quando ultrapassado o prazo para o término da fase de construção da obra, sem a efetiva entrega desta ao consumidor. Neste sentido é o entendimento dos tribunais:
“CIVIL. FINANCIAMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA CONSTRUÇÃO. TAXA DE OBRA. RESPONSABILIDADE. DANOS MORAIS. MULTA. 1. Nos casos de financiamento para construção de moradias populares, voltados para mutuários com baixa renda, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, pelo imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. 2. Em havendo atraso na construção do empreendimento, não se pode penalizar o consumidor com a cobrança da “taxa de obra”, considerando que não foi ele quem deu causa ao atraso. 3. “A responsabilidade pelos danos advindos do atraso na entrega do empreendimento deve ser suportada solidariamente pelas rés, já que a Caixa tinha o dever de fiscalizar o andamento das obras antes do repasse das verbas”. 4. Os valores pagos a título de juros de obra deverão ser abatidos do saldo devedor, considerando-se na amortização da dívida. 5. Aplicação de multa de 2% (dois por cento) à Construtora e à CEF, sobre as parcelas pagas durante o período de atraso até a entrega da obra. 6. Condenação em R$ 10.000,00 (dez mil reais) em danos morais, valor adequado à dimensão do dano provocado – período entre a data prometida de entrega da obra, ano de 2012, até os dias atuais, e que deverá ser arcado, solidariamente, pelas rés. Apelações não providas.”(AC 08022269520144058400 AC – Apelação Cível – Desembargador Federal Élio Wanderley de Siqueira Filho – TRF5)
Pelo exposto, tem-se claramente, que todos os valores pagos a títulos de juros de obra, foram cobrados injustificadamente, sendo pertinente o pedido de restituição de todos estes valores, até a data do recebimento do imóvel.
IMPORTANTE!
Uma coisa que é muito importantes divulgar para todos os nossos clientes e leitores é que, em regra, as ações Judiciais são públicas (Princípio da Publicidade dos Atos Processuais).
Portanto, os cidadãos (jurisdicionados) podem ter acesso aos andamentos processuais e tomar conhecimento de como os juízes estão decidindo.
Isso decorre do nosso Estado Democrático de direito e de diversos princípios constitucionais, dentre eles, o princípio da Transparência, princípio da publicidade, Princípio do dever jurisdicional de prestar decisões motivadas.
A Constituição Federal, lei máxima do nosso país, menciona o princípio da publicidade em vários artigos.
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
LX: a lei só poderá restringir a publicidade dos atos processuais quando a defesa da intimidade ou o interesse social o exigirem.
Esse princípio, que visa dar ampla divulgação dos atos praticados pela Administração Pública, ainda é mencionado mais adiante em outro dispositivo da Carta Magna promulgada em 1988:
Art. 37. A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência […].*
A ideia é que não pode haver, em um Estado Democrático de Direito, no qual o poder emana do povo, conforme dispõe o art. 1º da Constituição Federal de 1988, sem que os cidadão possam ter acesso as informações produzidas pelo Estado.
Assim, a publicidade assegura que a ge
stão da coisa pública seja realizada de maneira cristalina, de maneira a propiciar o conhecimento dos atos dos administradores, possibilitando a participação e controle por parte dos cidadãos
Este artigo foi elaborado pela nossa equipe de advogados imobiliários.
