No presente caso, pode-se afirmar que o Índice de correção e juros ajustado entre as partes torna insuportável ao devedor o adimplemento da obrigação. Sendo assim, a correta aplicação do CDC permite a intervenção Judicial para a restauração do equilíbrio do contrato, distribuindo entre os contratantes, equitativamente, as perdas ensejadas pela crise econômico e política, que prejudicou todas as negociações do mercado imobiliário.
A nossa equipe de Direito Imobiliário se preocupa em estar sempre atualizada com as principais teses jurídicas sobre o mercado imobiliário em favor dos consumidores.
Recentemente, os nossos advogados imobiliários começaram a se deparar de forma recorrente com diversos contratos imobiliários (contratos de financiamento com alienação fiduciária) que apresentavam graves problemas em seu método de amortização.
Basicamente, o que temos observado é que as construtoras têm aplicado técnicas equivocadas no que diz respeito a amortização do saldo devedor. Por vezes, por mais que se faça o pagamento em dias de todos os boletos que são emitidos pela própria construtora, o que se observa é que o saldo devedor continua a crescer. Isso porque o índice de correção e os juros incidentes sobre o saldo devedor são maiores que o valor da parcela paga.
Em síntese, o nosso artigo pretende responder os seguintes:
- É legal a incidência de índices de correção e juros no contrato de alienação fiduciária imobiliária.
- Em quais hipóteses o consumidor pode pleitear a Revisão do Contrato?
- A tese de Onerosidade Excessiva tem sido acolhida pelo Poder Judiciário?
- A Ausência de amortização do saldo devedor pode justificar a Rescisão do contrato Imobiliário?
O objetivo desse artigo é justamente instruir o consumidor sobre os seus direitos referentes aos contratos imobiliários firmados com construtoras, bem como destacar qual tem sido o posicionamento do poder Judiciário no que diz respeito as ações ajuizadas em desfavor de construtoras e empreendimentos imobiliários.
No artigo de hoje, pretendemos abordar a possibilidade de Revisão do contrato de alienação fiduciária, quando identificado que há falhas na amortização do saldo devedor e incidência de juros abusivos.
QUAIS TÊM SIDO OS PROBLEMAS APRESENTADOS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
Em regra, os contratos imobiliários que possuem pacto de alienação fiduciária são corrigidos mensalmente pelo índice: IGPM +1% de juros, incidentes sobre o saldo devedor.
Ocorre que, por exemplo, se o consumidor adquire um imóvel orçado em R$ 500.00,00 (quinhentos mil reais), e assume o pagamento de parcelas mensais da ordem de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A depender da técnica de amortização que a construtora for aplicar no saldo devedor, provavelmente, esse cliente vai ter problemas e jamais vai conseguir quitar esse imóvel.
Isso porque o índice de IGPM, atualmente, atem apresentado uma correção da ordem de 1% ao mês. Portanto, no caso dado como exemplo, a incidência do índice de correção (IGPM) já provocaria uma correção no contrato da ordem de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Somados ao índice de correção, deve-se considerar também a incidência de 1% dos juros do financiamento. Aqui, tem-se o acréscimo de mais R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ao saldo devedor.
Ao final, aplicando a regra convencional do mercado imobiliário, no exemplo dado referente a um imóvel de R$ 500,000,00 (quinhentos mil reais), a incidência do IGPM + 1 acaba por fazer acréscimos de R$ 10.000,00 (dez mil reais) ao saldo devedor. Se a parcela mensal estipulada com o consumidor era de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que acontece? Por óbvio, todos os meses o saldo devedor só aumenta, e nunca há amortização do saldo devedor.
O que é mais triste, é que vários consumidores pagam cegamente as suas parcelas mensais, justamente, em decorrência de sua vulnerabilidade técnica e informacional. Ao final de 3 anos, o consumidor se depara com a seguinte surpresa:
- Agora, após 3 anos de contrato, está com uma dívida da ordem de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais). O saldo devedor é muito mais alto do que no início do contrato que era de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
- Por mais que já tenha feito o pagamento de quase R$ 200 mil reais, o saldo devedor só aumentou e não sofreu nenhuma amortização.
- Se quiser rescindir o contrato, irá perder os valores que já foram pagos. E ainda terá que arcar com uma multa, por se tratar de hipótese de rescisão imotivada.
Esse Cenário é horrível, não é mesmo?
Por isso, antes de fazer qualquer investimento ou tomar uma iniciativa que envolva valores financeiros expressivos, consulte um profissional especializado na área para poder te advertir sobre todos os possíveis riscos.
Como o Nosso Escritório tem trabalhado para reverter esse quadro desastroso?
A primeira conclusão óbvia, é que o contrato exige uma intervenção do judiciário (revisão das cláusulas contratuais), em decorrência do exagerado desequilíbrio contratual. Isso porque, se os consumidores estão pagando mensalmente as parcelas emitidas pela própria construtora, e o saldo devedor só aumenta, isso por si só é elemento apto a comprovar inequivocamente que o contrato não sofre amortização e que os índices de correção fixados em contrato são abusivos e geram exagerado desequilíbrio contratual, colocando o consumidor em situação manifestamente desfavorável. E veja o que diz o Código de Defesa do Consumidor sobre esse tema:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
E como saber se os juros aplicados ao contrato de financiamento são abusivos?
Neste sentido, o procedimento ideal é, antes mesmo de procurar o Judiciário, submeter o seu contrato a uma auditoria prévia de natureza contábil. A perícia contábil será importante para identificar qual é o método de amortização que a construtora está aplicando em seu contrato. Além disso, a perícia pode identificar se há a prática ilegal de anatocismo, o que é incompatível com as mínimas regras
contábeis.
Muitas vezes, o que se observa é que própria Construtora é responsável pela emissão dos boletos. Contudo, a empresa do ramo de construção civil, em regra, não tem qualquer know how contábil e não poderia estar administrando contrato com pacto de alienação fiduciária, pois os equívocos na amortização do contrato tem gerado enormes prejuízos para os consumidores.
DA NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE FIXADO EM CONTRATO – MANIFESTO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL
A princípio, pode-se afirmar que esse índice (IGPM +1) não é ilegal e também não é abusivo. Contudo, o juiz deve se debruçar sobre a análise de casos concretos. Se após uma análise pericial, ficar constado que a incidência do referido índice tem sido responsável por uma correção contratual mensal exagerada, e que essa correção todo mês torna o contrato economicamente inviável, impossível de ser adimplido. Nesses casos, admite-se a revisão do contrato por onerosidade excessiva.
Aqui, temos que ter em mente de que a construtora, em contrato, passa a falsa imagem para os consumidores de que ao pagar uma prestação de aproximadamente R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês o contrato seria adimplido e quitado, mas no desdobramento do contrato, com as correções e a incidência de juros, não é o que acontece.
O contrato não sofre a devida amortização, é economicamente inviável, apresenta exagerado desequilíbrio contratual e precisa sofrer intervenção judicial para que tenha o seu equilíbrio restaurado.
DA RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE AS PARTES.
O CDC é um microssistema normativo cuja finalidade primordial é conferir uma proteção efetiva ao consumidor final, como parte mais vulnerável da cadeia de consumo
Verifica-se que o caso em tela requer a aplicação das regras do CDC, pois, inicialmente, tem-se que o contrato assinado revela natureza adesiva. Ademais, as INCORPORADORA/CONSTRUTORA enquadra-se, perfeitamente, no conceito de fornecedora do produto, e o Adquirente no de consumidor, nos exatos termos dos arts. 2º e 3º da lei nº 8.078/90. Vejamos o entendimento jurisprudencial a este respeito:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE ARRAS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. I – O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em que construtora e incorporadora se obrigam à construção de unidade imobiliária. (…) IV – Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão n.795887, 20130110603226APC, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 04/06/2014, Publicado no DJE: 17/06/2014. Pág.: 180)
Assim, é possível afirmar que, como há relação de consumo entre o fornecedor e o adquirente do imóvel, o contrato firmado entre as partes não é paritário. Desta feita, é plenamente admissível a Intervenção Judicial com o intuito de promover o Equilíbrio contratual, podendo-se aplica a teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, com intuito de promover a revisão do contrato
Além disso, a incidência das normas consumeristas permitem a facilitação da defesa do consumidor, e a inversão do ônus da prova, conforme dispõe o artigo 6º do CDC.
DA TEORIA da alteração da base objetivo do contrato – tese que permite a revisão do contrato imobiliário
A origem da teoria da base objetiva é atribuída ao Direito Inglês, nos célebres casos denominados “Coronation Cases” (início do Século XX), mas ganhou notoriedade no Direito Alemão (SILVA, Luis Renato Ferreira. Revisão dos Contratos.Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 128).
Na Alemanha, destaca-se a obra de Karl Larenz, que conceituou base objetiva como sendo o conjunto de circunstâncias que devem permanecer inalteradas para que o contrato possa atingir a finalidade pretendida (LARENZ, Karl. Base del negocio juridico y cumplimiento del contrato. Madrid: Derecho Privado, 1956). O rompimento posterior da base objetiva do negócio por força de fatos extraordinários supervenientes, especialmente nos contratos de longa duração, permite a revisão do pacto.
No Brasil, a teoria do rompimento da base objetiva do negócio jurídico está abarcada pelo CDC (Código de Defesa do consumidor). O entendimento brasileiro está inspirado na doutrina alemã, muito bem desenvolvida por Karl Larenz. Surgida na Alemanha, no pós 1ª Guerra, pode-se afirmar que esta teoria está Prevista no art. 6º, V do CDC. Observemos:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Pela teoria da base objetiva, haverá revisão do contrato se um fato superveniente alterou as bases objetivas do ajuste, ou seja, o ambiente econômico inicialmente presente. Não interessa se este fato era previsível ou imprevisível.
Com efeito, a teoria da base objetiva tem por pressuposto a premissa de que a celebração de um contrato ocorre mediante consideração de determinadas circunstâncias, as quais, se modificadas no curso da relação contratual, determinam, por sua vez, consequências diversas daquelas inicialmente estabelecidas, com repercussão direta no equilíbrio das obrigações pactuadas.
No presente caso, pode-se afirmar que o Índice de correção e juros ajustado entre as partes torna insuportável ao devedor o adimplemento da obrigação. Sendo assim, a correta aplicação do CDC permite a intervenção Judicial para a restauração do equilíbrio do contrato, distribuindo entre os contratantes, equitativamente, as perdas ensejadas pela crise econômico e política, que prejudicou todas as negociações do mercado imobiliário.
Fundamentação Legal
Pela teoria da base objetiva, haverá revisão do contrato se um fato superveniente alterou as bases objetivas do ajuste, ou seja, o ambiente econômico inicialmente presente. Não interessa se este fato era previsível ou imprevisível.
Com efeito, o desequilíbrio contratual é tema combatido na Legislação Consumerista, ad litteram:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
- 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumid
or, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Nesse mesmo sentido, com o objetivo de pleitear a revisão as prestações fixadas pelas partes, temos também as disposições legais do próprio Código Civil
CÓDIGO CIVIL
Art. 478 – Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479 – A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480 – Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Conclusão
Desse modo, os nossos advogados em Direito imobiliário, destacam que a nossa legislação autoriza a modificação de cláusula do contrato, que ajustou preço aviltante ao valor do imóvel, bem como arbitrou índice de correção manifestamente inviável e que coloca o consumidor em uma situação desvantajosa.
Este artigo foi elaborado pela nossa equipe de advogados imobiliários.
Artigo Elaborado sob a supervisão do Advogado Júlio Leão – Advogado em Direito Imobiliário
