Cobrança de juros de obra em Imóvel atrasado.
Construtora não pode cobrar juros de obra ou quaisquer outros encargos contratuais quando há atraso na entrega da obra.
Em nosso escritório temos uma equipe especializada em Direito Imobiliário, e periodicamente, os nossos advogados imobiliários trazem diversos artigos relevantes sobre Problemas Judiciais na entrega de Apartamentos.
O objetivo desses artigos é justamente instruir o consumidor sobre os seus direitos referentes aos contratos imobiliários firmados com construtoras, bem como destacar qual tem sido o posicionamento do poder Judiciário no que diz respeito as ações ajuizadas em desfavor de construtoras e empreendimentos imobiliários
Por certo, um modelo de contratação que mais gera dúvidas é o contrato de financiamento imobiliário, principalmente, quando assinado pelo comprador antes da entrega da obra. (apartamento/imóvel comprado na planta).
No artigo de hoje, pretendemos abordar os diversos encargos abusivos que são cobrados pelas construtoras em contratos de financiamento. Sendo que nós vamos dar ênfase, especificamente, para os chamados juros de Obra. Além disso, vamos reforçar que, se a construtora está inadimplente e não cumpriu com o seu prazo de entrega da obra, o Poder Judiciário tem afirmado que não é admissível a perpetuação das cobranças de juros de Obra e demais encargos contratuais.
Como tem sido o entendimento do Poder Judiciário sobre a cobrança de Juros de Obras e demais encargos contratuais?
Nós já afirmamos em outros artigos que a cobrança do Juros de Obra em si não tem sido considerada ilegal, até mesmo porque a incidência desse encargo está prevista em contrato e tem por objetivo preservar a correção do valor pecuniário do contrato.
Esses “juros de Obra” inclusive possuem previsão legal, nesse sentido o artigo 75 da lei 11.977/09, elaborado de acordo com o processo legislativo constitucionalmente previsto, acrescentou o artigo 15-A à lei 4.380/64, permitindo a pactuação de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação”.
Portanto, em regra, o Poder Judiciário não considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves.
Ocorre que, por vezes, a construtora atrasa na entrega da obra. [highlight1]E nesse caso, o consumidor tem que continuar pagando juros, se houve atraso praticado pela construtora?
É justamente nesses casos que nós temos que dar destaque, pois se trata de uma situação bem recorrente quando tratamos de empreendimentos imobiliários, que é o atraso na entrega da obra.
O Poder Judiciário tem afirmado que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel cessa a incidência de encargos contratuais sobre o saldo devedor. Nesse sentido, inclusive é importante destacar que o Tribunal de São Paulo já possui súmula sobre o tema, observemos:
Súmula 163 do TJ/SP:
Súmula 163: O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor.
Além disso, é importante destacar julgados não tão antigos do STJ que também já se manifestaram sobre o tema no seguinte sentido,
O que é importante ser observado no contrato de compra e venda de unidades imobiliárias no que diz respeito aos prazos?
Uma das coisas mais importantes e que é objeto de várias ações contra construtora e incorporações imobiliárias, é justamente o atraso na entrega da obra. Portanto, é muito importante que o comprador observe em seu contrato, por vezes, no próprio quadro resumo qual é o prazo de entrega da obra.
É muito comum que após esse prazo fatal, ainda tenha uma previsão de uma cláusula de tolerância de 180 dias. Esta cláusula tem sido considerada válida pelo Poder Judiciária, dada a complexidade dos empreendimentos imobiliários e dado o fato da cláusula estar redigida em destaque na maioria dos contratos, como prevê o artigo 54 do CDC:
Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.
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4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.
Como é muito comum que as construtoras coloquem no contrato cláusulas de tolerância que não sejam superiores a 180 dias. Neste sentido, em regra, o Judiciário considerado como valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
DA INCIDÊNCIA DAS REGRAS PREVISTAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Importante destacar que, para o Poder Judiciário, as Construtoras são fornecedoras de produtos e serviços, tendo em vista que é pessoa jurídica de direito privado que desenvolve atividade de construção e de comercialização de imóveis, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. Por este motivo, aplica-se à presente demanda o Código de Defesa do Consumidor.
Sendo assim, o Código de Defesa do Consumidor não admite que ocorra atrasos na entrega da obra, ou por outro lado, que ocorram postergações indefinidas na entrega da obra. Isso porque as dificuldades ligadas ao mercado imobiliário que não podem ser transferidas aos consumidores.
Qual é o Momento correto de pleitear a restituição da cobrança de Juros de Obra e qual a relação do “habite-se” com tudo isso?
Com base em todas essas informações, é importante que o consumidor verifique se a sua obra está dentro do prazo contratual, e se o prazo de 180 dias já foi desrespeitado. Uma vez constatado esse atraso, pode-se dizer que a construtora está inadimplente com suas obrigações, e à partir desse momento já não poderia mais cobras juros e outros encargos do consumidor. Tudo isso em decorrência de um princípio básico de direito civil, que dispõe não pode uma parte exigir implementações da outra, se ela mesma não está em dia com sua obrigações contratuais.
Importante destacar que, enquanto o imóvel não estiver pronto, com a expedição de “habite-se”, o agente financeiro continua fazendo a cobrança do chamado “juros de Obra”. Isso porque os agentes financeiros só considera o imóvel pronto, encerrando a cobrança dos juros de obra, após a entrega das matrículas individualizadas com o Habite-se e Certidão Negativa de Débito do INSS averbados.
E o que é o “Habite-se”?
o “Habite-se” é o ato administrativo emanado de autoridade competente que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação. Trata-se de um documento que comprova que um empreendimento ou imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local, especialmente o Código de Obras do município) estabelecidas pela Administração Pública para a aprovação de projetos.
Em síntese os Pré requisitos para emissão do Habite-se são os seguintes
- Certidão das concessionárias de serviços públicos (CAESB e CEB por exemplo);
- Laudo do corpo de bombeiro, Laudo de viabilidade de Transito (DETRAN);
- O projeto do arquiteto tem que respeitar a legislação urbanística para o local e respeitar o número de andares o total da área construída de acordo com a avaliação da Secretaria de Urbanismo.
É importante que o consumidor acompanhe e cobre o “Habite-se” da construtora assim que ela entregar o imóvel.
Isso porque, enquanto não ocorrer a averbação do “habite-se” na Matrícula do imóvel, as cobranças de juros de obra por parte do agente financeiro irão continuar.
Porém, o que temos observado com muita frequência é que a própria construtora atrasa ao cumprir suas obrigações perante os órgãos públicos, e em decorrência dessa falta de profissionalismos, é que a expedição do “habite-se” atrasa bastante, não podendo ocorrer o fenômeno da entrega das chaves.
Agora, se foi a própria Construtora que deu causa ao atraso na averbação do habite-se, por certo nenhum tipo de prejuízo com relação ao pagamento de juros de obra pode ser repassado ao consumidor.
Nesses casos, por meio de ação judicial própria, basta o consumidor demonstrar todas as parcelas que foram pagas à título de juros de obra perante o agente financeiro, e com base nessas informações de natureza documental, os pagamentos devem ser ressarcidos pela construtora, eis que a manutenção da despesa para além do prazo inicialmente estipulado somente ocorreu em razão do atraso na averbação da carta de habite-se. Como é possível observar no exemplo abaixo:
A averbação da carta de habite-se é requisito necessário para a conclusão do processo de financiamento imobiliário. Se há atraso no processo de financiamento, e a parte responsável por esse atraso é justamente a construtora, os juros e demais encargos devem ser reembolsados ao consumidor pela construtora. Nesse sentido já existem vários julgados do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, observemos:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPRA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO – PROPAGANDA ENGANOSA – VAGA DE GARAGEM E QUADRA DE ESPORTES – INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – JUROS DE OBRA DEVIDOS PELAS RÉS – ISENÇÃO DE ITBI – ANÚNCIO – FALTA DE COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – RESTITUIÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – NEGOU-SE PROVIMENTO AO APELO DAS RÉS E DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR 2. Provada a responsabilidade da construtora no atraso da entrega do imóvel, os encargos correspondentes aos “juros de obra” passam a ser suportados por esta. 5. A prática de publicidade enganosa, com a entrega do imóvel comprado com características diversas das ofertadas (ausência de garagem privativa e quadra de esportes fora da área privativa do condomínio) e cobrança indevida de juros de obra gera indenização por danos morais. No caso, R$ 15.000,00. (Acórdão n.1023209, 20140110754995APC, Relator: SÉRGIO ROCHA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/05/2017, Publicado no DJE: 12/06/2017. Pág.: 410/416)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMPRA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO – PROPAGANDA ENGANOSA – VAGA DE GARAGEM – ITBI – INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – JUROS DE OBRA DEVIDOS PELAS RÉS – APELO DO AUTOR NÃO CONHECIDO – NEGOU-SE PROVIMENTO AO APELO DAS RÉS 4. Provada a responsabilidade da construtora no atraso da entrega do imóvel, os encargos correspondentes aos “juros de obra” passam a ser suportados por esta. (Acórdão n.1023206, 20150111035467APC, Relator: SÉRGIO ROCHA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/05/2017, Publicado no DJE: 12/06/2017. Pág.: 410/416)
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MERO FORTUITO INTERNO. CULPA DAS FORNECEDORAS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INTERESSE PROCESSUAL. JUROS DE OBRA. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. AFASTAMENTO. LUCROS CESSANTES. PERDA DE UMA CHANCE. PRESCINDIBILIDADE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Diante de previsão contratual expressa, é válida a cobrança dos chamados “juros da obra” durante o período pactuado. A exigência desse pagamento, contudo, durante o atraso da entrega da obra, onera de forma indevida os consumidores, que não deram causa ao descumprimento do contrato. Dessa forma, os valores relacionados ao período de mora devem ser ressarcidos pela construtora. Precedentes deste tribunal.
É razoável a fixação dos lucros cessantes de que tratam os itens anteriores em 0,5% (meio por cento) ao mês, correspondentes ao preço básico do aluguel de um imóvel equivalente. (Acórdão n.1022411, 20150310194073APC, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/06/2017, Publicado no DJE: 09/06/2017. Pág.: 421/433)
CONCLUSÃO
Se a cobrança dos juros se dá em razão de culpa da Construtora, que atrasa nos procedimentos de averbação do Habite-se e na própria entrega da obra, os valores pagos devem ser ressarcidos ao consumidor.
Portanto, se a construtora incorreu em mora (atrasou com suas obrigações), deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo avençado, deverá arcar com os prejuízos suportados pelo consumidor. Esses prejuízos incluem os juros de obra, encargo exigido pelo agente financeiro no período em que o imóvel ainda se encontra em fase de construção. (…)”
Este artigo foi elaborado pela nossa equipe de advogados imobiliários.
Artigo Elaborado sob a supervisão do Advogado Júlio Leão – Advogado em Direito Imobiliário
