Do termo inicial para cobrança do IPTU e das Taxas Condominiais
É muito comum encontrarmos nos contratos de promessa de compra e venda firmados com Construtoras, a cláusula dispondo que correrão por conta do ADQUIRENTE, independentemente do efetivo recebimento da unidade autônoma adquirida, todas as despesas de condomínio que foram estipuladas pela Assembleia a partir de sua instalação, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves do imóvel , bem como a quota parte de IPTU incidente sobre a fração do terreno ou sobre a unidade autônoma a partir da expedição do habite-se.
Contudo, o Poder Judiciário tem que, ainda que exista cláusula contratual impondo ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais à partir da expedição do “habite-se”, por certo, esta cláusula deve ser tida por abusiva, quando submetida ao crivo do Código de Defesa do Consumidor.
Por certo a responsabilidade que recai sobre o possuidor, a qualquer título, apenas se verifica a partir do momento em que este reúna condições de se comportar, de fato, como possuidor, ou seja, a partir de quando houver a tradição do imóvel, oportunidade em que o consumidor poderá dele usar e gozar.
A carta de “habite-se” é tão somente o ato administrativo praticado pela autoridade pública competente atestando que o empreendimento foi construído segundo as exigências legais, autorizando o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação.
A partir desse momento, inicia-se uma nova etapa, que finda com a entrega das chaves. Nesse ínterim, costuma ocorrer, inclusive, a vistoria da unidade pelo promitente comprador, a fim de que este ateste ter recebido o imóvel nas condições em que pactuadas e sem vícios aparentes.
Pelo exposto, por questão lógica, somente a partir da data da entrega do imóvel aos novos adquirentes é que esses se tornam responsáveis pelas taxas de condomínio. Neste sentido tem se manifestado a jurisprudência de nossa Corte:
APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – TAXAS DE CONDOMÍNIO DEVIDAS PELO COMPRADOR APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO SIMPLES. Este E. TJDFT têm entendimento de que somente com a posse efetiva do imóvel, caracterizada pela entrega das chaves, é que o adquirente torna-se responsável pelo pagamento das taxas de IPTU, porque somente a partir desse momento é que começa a usufruir diretamente do imóvel. (…) Deu-se parcial provimento ao apelo da ré. (Acórdão 872134, 20130111505880APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 03/06/2015, Publicado no DJE: 12/06/2015. Pág.: 201)
É abusiva a cláusula contratual que impõe o pagamento do IPTU ao promitente comprador antes do recebimento do imóvel. (…). 12. Negou-se provimento ao apelo da ré e deu-se parcial provimento ao apelo do autor. (Acórdão 788880, 20130310038813APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 14/05/2014, Publicado no DJE: 19/05/2014. Pág.: 136)
COMO PLEITEAR A RESTITUIÇÃO DAS TAXAS QUE JÁ FORAM PAGAS?
Sem a comprovação da efetiva entrega da unidade imobiliária ao promitente comprador, a construtora ou incorporadora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda em que se busca o recebimento das taxas condominiais em atraso. Ou seja, o adquirente da unidade pode ajuizar uma ação judicial em desfavor da construtora e pedir a restituição de todos os valores que foram pagos, de forma corrigida e atualizada.
CONCLUSÃO
1 – Despesas de condomínio e IPTU são obrigações de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.
2 – No tocante ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana e outros encargos tributários incidentes sobre o imóvel, mostra-se abusiva a sua transferência aos adquirentes do imóvel, antes da entrega do bem pela construtora, pois conforme dispõe o artigo 32 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do IPTU é aquele que detém a propriedade ou a posse do imóvel.
3 – Se o adquirente ainda não obteve a posse do imóvel, porquanto à época não havia ocorrido a entrega pela construtora, é descabido transferir a responsabilidade tributária para o consumidor
Artigo elaborado por Júlio Leão.
Referência Jurisprudencial
Este artigo foi elaborado após a análise minuciosa dos julgados que seguem discriminados logo abaixo:
(Acórdão n.898861, 20140111720134APC, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Revisor: MARIO-ZAM BELMIRO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/09/2015, Publicado no DJE: 13/10/2015. Pág.: 211)
(Acórdão 820856, 20120710335194APC, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 17/09/2014, Publicado no DJE: 23/09/2014. Pág.: 146)”
(Acórdão 788454, 20120110600107APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 07/05/2014, Publicado no DJE: 20/05/2014. Pág.: 149)
(Acórdão 788880, 20130310038813APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 14/05/2014, Publicado no DJE: 19/05/2014. Pág.: 136)
