Nesse post nós vamos indicar os 6 passos essenciais para obter sucesso e conseguir a reparação, caso o seu imóvel seja entregue com vícios de construção.
1) Primeiro Passo – Tenha Cuidado na vistoria do seu imóvel.
Nós sabemos que o comprador de um imóvel novo está muito ansioso para receber as chaves do imóvel. E na pressa, o proprietário não toma as devidas precauções na verificação do empreendimento.
Por isso, acreditamos que nesta etapa é importante ter um auxílio de um profissional especializado para que possa ajudar caso encontre erro no apartamento.
Por certo, na hora da vistoria do imóvel é possível que surjam várias dúvidas de como fazer ou como proceder.
Nós indicamos que o comprador conte com ajuda de um especialista para lhe auxiliar na inspeção do apartamento. Isso pode evitar muitos prejuízos e problemas futuros.
É essencial checar desde a metragem de cada cômodo do imóvel até a qualidade dos materiais utilizados. É também necessário checar a parte elétrica, hidráulica, pintura, janelas, persianas, vidros, revestimentos cerâmicos, louças, metais, ralos e metragem de cada cômodo do apartamento, entre outras particularidades.
Dicas – No dia da sua vistoria é imprescindível levar:
- Papel e caneta para anotação
- Máquina fotográfica
- Trena, fita métrica, régua
- Lâmpada para teste dos bocais
- Aparelho bivolt para teste de tomadas
- Balde para teste de escoamento e vedação
- E um check list (papel e itens para ticar)
2) Fique Atento às normas do CDC – Contagem de Prazos
Ao constatar defeitos aparentes no imóvel, o adquirente deve reclamar por escrito à construtora no prazo de 90 dias. Caso o erro seja exposto/aparente e possível de ser facilmente identificado no dia da vistoria. Nesses casos, os reparos devem ser feitos pela construtora em até 30 dias.
Contudo, se o vício for oculto (de difícil percepção, problemas com instalações hidráulicas e vedações), a reclamação escrita deve ser feita no prazo de um ano.
3) Qual o Momento de Contratar um profissional?
Para poder ajuizar uma ação Judicial com Pedido de indenização, é necessário que o pedido esteja acompanhado do laudo técnico de engenheiro civil discriminando os vícios e defeitos e até fotos dos problemas.
O dono do bem tem o direito de não assinar nenhum termo de recebimento das chaves ao constatar que o imóvel está com problemas estruturais ou até mesmo falhas no prédio. Além disso, é possível fazer “ressalvas” no termo de recebimento.
4) Laudo de Vistoria Técnica e sua importância para o sucesso de uma ação judicial
A Inspeção Predial por um perito é uma atividade que possibilita identificar o estado atual do imóvel, vistoriando os acabamentos da unidade residencial, os cômodos que a compõe e suas condições ideais de utilização e funcionalidade, a segurança da edificação, e possíveis vícios construtivos aparentes.
Nesta linha, o Laudo de Vistoria Técnica tem como objetivo verificar se a unidade residencial que está sendo entregue pela construtora ao promitente comprador é compatível com o produto ofertado e pactuado em contrato, se atende às especificações contratuais e de projeto, bem como às normas brasileiras e as boas práticas da construção civil.
Para a elaboração do Laudo de Vistoria é essencial que o imóvel seja vistoriado in locu e o laudo esteja acompanhado de medições e fotos. Também é essencial que o perito esteja de posse das cópias da planta e informações sobre unidade autônoma, fornecidas pelos próprios proprietários.
5) Quais tipos de erros podem ser encontrados em um imóvel?
Problemas em Vigas e pilares com larguras diversas: Esta constatação caracteriza possível ausência de compatibilização dos projetos de arquitetura, estrutura e hidráulica, prejudicando o aspecto estético do ambiente, aliado às dificuldades de instalação de armários e móveis planejados.
Erros de metragem: Se o morador encontrou as medidas do imóvel menores do que constavam no contrato. Se na vistoria ficar comprovado que a diferença no tamanho de qualquer dos compartimentos do imóvel é superior a 5%, o dono do imóvel pode exigir o complemento da área, ou o abatimento no valor, ou rescindir o contrato, como determina o artigo 500 do novo Código Civil”
VÍCIOS SANÁVEIS
Sendo a Construtora uma empresa que tem a expertise na execução dos serviços a que se propõe, em regra, adotamos a postura de que os serviços identificados como deficientes, ou seja, executados de maneira contrária à boa engenharia, contrariando as normas vigentes ou de qualidade insatisfatória devem ser inteiramente refeitos.
É ideal que seja elaborada uma planilha que reflita um resumo dos serviços a serem refeitos. Logo abaixo segue um exemplo de planilha:
VÍCIOS INSANÁVEIS
Os vícios insanáveis são aqueles que não podem ser recuperados. Por isso afirmamos que esse tipo de vícios leva à depreciação do imóvel. Depreciação é a perda de valor sofrida por um bem, podendo ser de ordem física ou funcional.
A depreciação física é a decorrente do desgaste nas partes construtivas do bem, que pode ser resultado de avarias bruscas ou acidentais. A depreciação de ordem funcional pode ser provocada por uma inadequação, superação ou anulação.
A inadequação se dá por falhas no projeto ou na execução, já a superação é aquela em que o material fica em desuso, fica superado por outro de melhor qualidade ou novas técnicas. A anulação é quando a utilização do imóvel fica comprometida, como mudança de zoneamento, por exemplo.
Nesta linha, a engenharia de avaliações nos fornece diversos métodos de cálculo para se chegar a valores de depreciação, sendo que para o caso em tela, o método mais adequado é aquele que não leva em consideração a vida útil e o estado de conservação do imóvel porque o imóvel objeto do estudo é novo, recém-construído.
O método mais apropriado para o cálculo da depreciação é o “Critério de Heideck”, que se baseia em três princípios básicos:
A depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gasto de manutenção;
As reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.
Obedecendo estes princípios que não consideram a idade do imóvel, mas somente seu estado de conservação, e baseado em observações práticas, estabelece categorias de estado de conservação, buscando uma classificação de senso comum, atribuindo a cada categoria um coeficiente próprio.
6) Como é feito o pedido Judicial de Reparação?
Com a descrição dos defeitos encontrados em cada um dos cômodos do imóvel, acompanhada de fotografias de todos eles, o laudo deve expor a situação em que se encontra o imóvel.
O perito expert deve indicar que parte dos vícios encontrados no imóvel podem ser corrigidos, através de uma reforma, com a troca de alguns materiais. Bem como, deve listar as intervenções a serem feitas, os materiais e as respectivas quantidades necessárias, apresentando o valor a ser gasto com as obras de correção. Nesse particular, é importante orçar o preço unitário e o valor total.
Em relação aos vícios sanáveis, é possível que seja concedido prazo para que a Construtora faça a Reforma. Caso os vícios não sejam reparados, as construtoras podem ser condenadas a arcar com indenização por danos emergentes.
Já os vícios insanáveis, em regra, por meio de perícia é estipulado um valor de depreciação do imóvel. Ao final, a construtora pode ser condenada a indenizar o adquirente por danos materiais.
