Prezados Amigos e Clientes,
Quando trabalhamos com temas que envolvem contratos de empreendimentos imobiliários adquiridos na planta, podemos observar que um dos assuntos que mais aflige o adquirente do imóvel é o pagamento de juros de obra.
De fato, ao analisarmos em uma planilha analítica as parcelas pagas à título de – Juros de Obra – é possível observar que esse encargo se torna excessivamente oneroso para o adquirente ao longo do cumprimento do contrato. Em alguns casos, o adquirente já está pagando juros de obra há mais de ano, sem ter qualquer previsão de que o imóvel seja entrega.
Nesse artigo nós vamos sanar todas as suas dúvidas sobre os Juros de obra, e vamos te responder os seguintes pontos:
- O que é Juros de Obra e Por que há sua incidência?
- Quais são os Prejuízos que o pagamento de juros de obra pode acarretar ao adquirente do imóvel?
- É possível pleitear a restituição dos Juros de Obra?
- Quem tem o dever de Restituir os Juros de Obra?
Então, vamos lá!
O que são Juros de Obra e Por que há sua incidência?
O adquirente de unidades imobiliárias na planta, em regra, vai assumir a obrigação de pagar os juros da evolução da obra (juros de obra), no momento em que assina um contrato de financiamento habitacional obtido junto a um agente financeiro, por exemplo, Caixa Econômica Federal – CEF.
A denominada taxa de evolução da obra (juros de obra) compõe-se dos juros cobrados pelas instituições financeiras face às construtoras.
Esses juros são decorrentes do empréstimo que a construtora faz com o banco para financiar o empreendimento imobiliário, cujo objeto é um imóvel residencial ainda na “planta”, ou seja, que ainda não existe de fato.
Ocorre que esse encargo é repassado aos compradores, direta ou indiretamente. Em alguns casos esse repasse de encargo é, formalmente pactuada. Existem casos que esse repasse ocorre de forma dissimulada.
Em outras palavras, quem paga pelos juros do financiamento entre construtora e instituição financeira é o comprador, terceiro àquela relação.
Quais são os Prejuízos que o pagamento de juros de obra pode acarretar ao adquirente do imóvel?
Na prática, o que ocorre é que a grande maioria dos empreendimentos imobiliárias acabam atrasando na entrega das unidades. Por vezes, esse atraso é de 1 ano ou mais.
Mesmo assim, os consumidores permanecem pagando os valores das taxas (juros de obra) mesmo depois de expirado o prazo para entrega ou, também, no caso de receber as chaves sem o habite-se.
O pagamento do juros de obra só cessa quando há a expedição do Habite-se!
Essa manobra praticada pelas incorporadoras e agentes financeiros é considerada abusiva. Acaba se traduzindo em capitalização (anatocismo) sobre os consumidores enquanto o empreendimento não for concluído, já que a instituição financeira só considera a conclusão da obra quando há liberação do documento chamado habite-se, expedido pelos órgãos competentes após criteriosa análise documental e pericial in locu.
E qual o prejuízo disso?
Bom, em síntese, você vai ficar pagando parcelas mensais para o agente financeiro, em decorrência do contrato de financiamento, contudo, o seu contrato não vai sofrer qualquer amortização. Isso porque você só tá pagando o Juros de Obra, que nos seus boletos fica constando como se fosse sempre a parcela – 00 (Zero). Veja só o exemplo abaixo:
Como se observa, o consumidor irá pagar, mensalmente, os juros de obra enquanto houver o trâmite da documentação que libera a habitação, isto é, até a efetiva entrega das chaves. Contudo, esse valor não gera qualquer amortização no valor total do Contrato. Ou seja, se você deve R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), por mais que você faça pagamentos mensais, até sair o HABITE-SE, você continuará devendo os mesmos R$ 200.000,00.
CLIQUE AQUI E FALE COM NOSSOS ADVOGADOS
É possível pleitear a restituição dos Juros de Obra?
Atualmente, o Judiciário, em diversos casos, tem entendido que a cobrança de taxa de evolução da obra (juros de obra), só pode ser feita até a data do prazo inicialmente avençado para entrega do imóvel. Portanto, quando há atraso na entrega do imóvel, não é admissível que essa cobrança continue se perpetuando, uma vez existente o descumprimento contratual.
O fundamento jurídico para pleitear a restituição dos valores é afirmar a existência de condições abusivas, expressas através de cláusulas contratuais excessivamente onerosas para o aderente e vantajosas para o estipulante, constituem-se em verdadeiros abusos de direito ou ferem o princípio da boa-fé objetiva, caracterizando as denominadas cláusulas contratuais abusivas, conforme art. 51, §1o, III do CDC, in verbis:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
1o Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. (grifo)
Por todo o exposto, vale dizer, se há atraso injustificável da obra, sem culpa do comprador-mutuário, mas da construtora e/ou incorporadora, bem como do agente financeiro que deixou de exigir o cumprimento do cronograma, o encargo de juros de obra se torna inexigível, e é possível pleitear a restituição dos valores pagos.
Quem tem o dever de Restituir os Juros de Obra?
A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de ser solidária a responsabilidade entre instituição financeira e construtora decorrentes de atraso na execução de obra. Ou seja, Constatados vícios e atrasos na obra, tanto o Agente Financeiro (banco) ou a Construtora são responsáveis por indenizar o consumidor.
A Construtora é responsável pela efetivação das obras no prazo contratado.Por outro lado, o agente financeiro (banco) é também responsável pela fiscalização do cumprimento do cronograma de obras. Dessa forma é possível ajuizar uma única ação em desfavor da construtora e do agente financeiro. Ambos serão responsabilizados por indenizar o consumidor.
Conclusão
Se há demora injustificável da obra, sem culpa do comprador, mas da construtora e do agente financeiro que deixou de exigir o cumprimento do cronograma, o encargo de juros de obra se torna inexigível a partir do prazo previsto para o final da obra.
Havendo atraso na construção, o consumidor não pode ser penalizado com a cobrança dos “juros de obra”, porquanto não teve responsabilidade pela mora. Logo, tanto o agente financeiro, como a construtora, devem se responsabilizar solidariamente por tais encargos, quando ultrapassado o prazo para o término da fase de construção da obra, sem a efetiva entrega desta ao consumidor.
