Ações imobiliárias – Possibilidade de Litisconsórcio Passivo.

Neste post nós vamos te explicar o que é e como funciona a caracterização do Litisconsórcio Passivo em uma Ação Imobiliária.

Uma das dúvidas mais recorrentes de nossos clientes é saber exatamente contra quem ajuizar a ação.

Isso porque em uma aquisição imobiliária, principalmente, quando se trata de imóveis adquiridos na planta, muitos são os fornecedores envolvidos na negociação (Incorporações, Construtora, Corretores, Cooperativas e Agentes Financeiros).

Sendo assim, a dúvida nasce porque alguns fatos a serem ventilados na ação judicial são referentes a relação de corretagem, outros são referentes a vícios no imóvel (Construtora), por sua vez, em alguns casos já existe até cobranças indevidas de Condomínio.

O ideal não é ajuizar uma ação para cada Direito, já que todos eles se comunicam de alguma forma e apresentam conexão decorrente dos mesmos fatos.

Então o que fazer e como fazer?

Considerando que a relação jurídica firmada entre as partes é de consumo, tem-se que a melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a toda a cadeia de fornecedores a responsabilidade pelo produto entregue ao consumidor final.

Além disso, a depender da forma contratual adotada entre as Requeridas, por certo, incide o art. 34 do Código de Defesa do Consumidor que dispõe: “o fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos”.

Quando duas empresas ou mais participam diretamente da avença contratual, por certo são responsáveis solidárias pela inserção do produto no mercado de consumo.

Nesses casos, há previsão legal para que todas as empresas respondam integralmente e individualmente pela reparação dos danos, uma vez que participaram e se beneficiaram economicamente da relação jurídica entabulada.

No sistema do CDC, portanto, são responsáveis solidários todos que participaram, de maneira efetiva, da produção, circulação e distribuição dos produtos ou de prestação de serviços, e fica a critério do consumidor a escolha dos fornecedores solidários que irão integrar o polo passivo da ação, conforme sua comodidade e/ou conveniência.

O que é o Litisconsórcio Passivo?

O Litisconsórcio Passivo se dá quando em uma única ação ajuizada coloca-se como parte adversa mais de uma parte como Réu/Requerido.

Em ações imobiliárias que versam sobre a entrega de empreendimentos imobiliários é possível ajuizar uma única ação contra todos os fornecedores (Incorporadora, construtora, Corretora…)

Os benefícios desse procedimento são inúmeros. Os principais seria o fato de acompanhar o andamento de um único processo judicial, além de ter mais responsáveis (réus) para arcar com uma possível condenação que envolva questões Patrimoniais.

Por exemplo, com a prolação de uma sentença condenatória que verse sobre o dever de restituir a comissão de corretagem (R$ 10.000,00). Esse valor poderia ser cobrado, em fase de cumprimento da sentença, tanto da Construtora como da Corretora. Desde que, as duas estejam no pólo passivo da ação.

Veja referência Legislativa sobre esse tema: 

Art. 14 do CDC –  O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Art. 18 do CDC . Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.